上海鏈家研究院院長(zhǎng)陳澤帥：我們用10萬經(jīng)紀(jì)人“人肉”累積了最原始的數(shù)據(jù)庫丨數(shù)據(jù)猿專訪

鏈家研究院房地產(chǎn) 大數(shù)據(jù)

春夏 | 2016-12-27

【數(shù)據(jù)猿導(dǎo)讀】對(duì)于大部分人來說，買房是其一生中最重要的事情之一。為了讓買房這件事變得更加容易，鏈家研究院利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，結(jié)合積累的10多萬經(jīng)紀(jì)人數(shù)據(jù)庫，分析用戶需求，搭建用戶畫像，為購房者匹配最合適的房源

上海鏈家研究院院長(zhǎng)陳澤帥：我們用10萬經(jīng)紀(jì)人“人肉”累積了最原始的數(shù)據(jù)庫丨數(shù)據(jù)猿專訪

來源：數(shù)據(jù)猿記者：春夏

對(duì)于大部分人來說，買房是其一生中最重要的事情之一，購房者都想買到面積大、環(huán)境好，還便宜的高性價(jià)比樓房。而從買房渠道來看，大家主要是通過房產(chǎn)中介，由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)消費(fèi)者在海量房源中挑選樓房。

如今是大數(shù)據(jù)時(shí)代，房產(chǎn)行業(yè)抓住了大數(shù)據(jù)這一與時(shí)俱進(jìn)的先進(jìn)理念，正在用數(shù)據(jù)思維為客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。房產(chǎn)企業(yè)利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，記錄用戶性別年齡、瀏覽房屋軌跡、房屋置換軌跡等數(shù)據(jù)，分析用戶需求，搭建用戶畫像，從而為用戶匹配最合適的房源。鏈家就是這樣一家房產(chǎn)企業(yè)。

上海鏈家研究院院長(zhǎng)陳澤帥告訴數(shù)據(jù)猿記者，鏈家掌握著消費(fèi)者終端入口，鏈家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)客戶看房子時(shí)，其線下瀏覽房產(chǎn)的行為數(shù)據(jù)完全被記錄在鏈家的移動(dòng)設(shè)備中，再結(jié)合用戶線上注冊(cè)、在線聊天、通話記錄等數(shù)據(jù)信息，為用戶繪制了多個(gè)維度標(biāo)簽，確保每位用戶都能享受到個(gè)性化定制服務(wù)。

買房是件不容易的事

對(duì)于消費(fèi)者來說，無論租房還是買房，都會(huì)事先在網(wǎng)上進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集，瀏覽網(wǎng)上的房源信息。但是網(wǎng)上的房源信息十分龐雜，真假難辨，如果消費(fèi)者找到的房源不是真實(shí)的，往往容易掉進(jìn)購房陷阱。

以往，房產(chǎn)中介行業(yè)之所以被消費(fèi)者詬病，很大程度是因?yàn)榫W(wǎng)上泛濫著諸多假房源，導(dǎo)致買賣雙方信息高度不對(duì)稱。其中，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人喜歡通過上傳虛假房源信息，用超低的報(bào)價(jià)和處理過的房源照片吸引消費(fèi)者關(guān)注，隨后向其推銷更貴的房源。消費(fèi)者要想在海量房源中準(zhǔn)確找到真房源，首先需要房產(chǎn)中介保證房源的真實(shí)性。

為了徹底鏟除假房源，鏈家于2011年要求旗下所有門店發(fā)布真房源，并制定了標(biāo)準(zhǔn)化的信息采集流程：首先采集人員要保證房源位置精準(zhǔn)，然后由鏈家的專業(yè)團(tuán)隊(duì)拍攝房屋照片，保證房源信息的真實(shí)性。

除了對(duì)真房源的需求以外，如何從眾多房產(chǎn)信息中快速找到最滿意的房子也是消費(fèi)者的普遍需求。上海鏈家研究院院長(zhǎng)陳澤帥告訴記者，在鏈家的成交用戶中，大家都會(huì)事先勤奮地在鏈家網(wǎng)查找房源，平均高達(dá)746次，之后要做出34次篩選，跟經(jīng)紀(jì)人做4次聊天，打1次以上電話，才能敲定看房行程。最后，需要與鏈家經(jīng)紀(jì)人看3.2次房，才能找到適合自己的房源。

為了能夠幫助消費(fèi)者準(zhǔn)確、快速找到合適的房子，鏈家創(chuàng)建了房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，記錄了全國28個(gè)城市及地區(qū)的7000萬條房源數(shù)據(jù)，包括房源門牌號(hào)、標(biāo)準(zhǔn)戶型圖、配套設(shè)施、歷史業(yè)務(wù)等數(shù)據(jù)信息。通過借助大數(shù)據(jù)技術(shù)，為用戶做精準(zhǔn)匹配，幫助用戶在眾多房源中找到最滿意的房子。

大數(shù)據(jù)幫助用戶買最合適的房

那么，鏈家研究院究竟是如何做到為用戶精準(zhǔn)匹配房屋的？陳澤帥稱，鏈家網(wǎng)的技術(shù)人員設(shè)計(jì)部署了一套采集用戶在鏈家網(wǎng)的行為數(shù)據(jù)系統(tǒng)，精確識(shí)別用戶注冊(cè)前后所有的瀏覽和搜索動(dòng)作，這些動(dòng)作反映著用戶的潛在需求。通過整合海量數(shù)據(jù)，鏈家研究院為每位用戶繪制了多個(gè)維度標(biāo)簽，包括人口屬性、房屋基本需求、瀏覽行為習(xí)慣等多達(dá)176項(xiàng)數(shù)據(jù)標(biāo)簽。

在采集用戶線下行為數(shù)據(jù)方面，鏈家為每位經(jīng)紀(jì)人定制了移動(dòng)辦公設(shè)備，記錄經(jīng)紀(jì)人通話語音、地理位置信息，打通用戶線下行為數(shù)據(jù)。目前，鏈家全國有超過10萬的經(jīng)紀(jì)人，通過管理經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)狀態(tài)、房屋瀏覽記錄，便可推算購房者的瀏覽軌跡、行為偏好等信息。

從數(shù)據(jù)維度看，鏈家網(wǎng)共有三類數(shù)據(jù)：物的數(shù)據(jù)、人的數(shù)據(jù)和行為數(shù)據(jù)。

物的數(shù)據(jù)包括房屋本身的數(shù)據(jù)和小區(qū)環(huán)境數(shù)據(jù)，比如房屋的門牌號(hào)碼、居室以及小區(qū)的電梯、花園、超市等信息。據(jù)了解，鏈家在8年以前就開始建采集數(shù)據(jù)的團(tuán)隊(duì)，如今已經(jīng)收集了將近7千萬套房源的數(shù)據(jù)。有了這些數(shù)據(jù)以后，才能讓用戶更好的了解房屋信息，得到更好的體驗(yàn)；

人的數(shù)據(jù)包括客戶需求、收入、位置數(shù)據(jù)以及經(jīng)紀(jì)人的資歷、專業(yè)能力、歷史行為等數(shù)據(jù)。在鏈家網(wǎng)上，每天產(chǎn)生的用戶數(shù)據(jù)高達(dá)30G，通過這些數(shù)據(jù)可以建模做房屋精準(zhǔn)匹配，比如哪些用戶更有可能性去看房？什么樣的經(jīng)紀(jì)人更適合賣豪宅？都可以通過大數(shù)據(jù)推算出來。

行為數(shù)據(jù)包括客戶瀏覽次數(shù)、交易次數(shù)、價(jià)格偏好等數(shù)據(jù)信息。在鏈家網(wǎng)上，每天大概有1.8萬的用戶點(diǎn)評(píng)，用戶會(huì)來評(píng)價(jià)經(jīng)紀(jì)人帶看的行為數(shù)據(jù)，包括業(yè)主自己來到線上公開更多的數(shù)據(jù)，這本身讓行為數(shù)據(jù)變得更加豐富。

陳澤帥告訴記者，“鏈家研究院通過線上數(shù)據(jù)與線下數(shù)據(jù)相結(jié)合，分析客戶需求，篩選出合適的經(jīng)紀(jì)人與房源信息，讓最熟悉房子的經(jīng)紀(jì)人為用戶提供服務(wù)，幫助用戶快速找到最合適的房子。”

鏈家利用海量數(shù)據(jù)，為消費(fèi)者精確獲取房源信息、適時(shí)購房提供了最直觀的參考，解決了消費(fèi)者購房痛點(diǎn)，克服了傳統(tǒng)購房流程中的種種弊病。除此之外，鏈家通過對(duì)歷史成交數(shù)據(jù)的多維度分析，還可以預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)、評(píng)估房屋競(jìng)爭(zhēng)力，為消費(fèi)者、業(yè)主和房屋經(jīng)紀(jì)人提供決策參考。陳澤帥稱，目前，通過鏈家大數(shù)據(jù)的幫助，用戶在上海鏈家上的平均找房時(shí)間已經(jīng)縮短了30%。

房產(chǎn)行業(yè)要升級(jí)

陳澤帥告訴數(shù)據(jù)猿記者，當(dāng)初，上海鏈家研究院成立有兩個(gè)目的：一方面為房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)提供房屋精準(zhǔn)匹配服務(wù)，另一方面希望通過對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的深度研究和挖掘，還原整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度、供需關(guān)系走勢(shì)，以及樓市的健康程度，為房地產(chǎn)一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)提供有效的決策支持。

一級(jí)土地市場(chǎng)：對(duì)于政府來說，做城市規(guī)劃時(shí)，要想知道在開發(fā)區(qū)建造商業(yè)用房還是公共設(shè)施，就要提前對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行考察，了解客戶需求。鏈家通過對(duì)用戶需求的數(shù)據(jù)積累，判斷上海居民的房源瀏覽習(xí)慣、居民購房熱點(diǎn)、房屋置換軌跡等信息，挖掘租房、買房人群遷移趨勢(shì)，判斷出哪些配套設(shè)施能夠滿足用戶，怎樣規(guī)劃配套更加科學(xué)，從而為城市規(guī)劃者提供決策依據(jù)。

二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)：開發(fā)商建房有兩個(gè)核心目標(biāo)，一是把房子蓋出來，然后賣掉。二是運(yùn)營建造完成的商業(yè)地產(chǎn)，讓更多的客戶進(jìn)行買賣和消費(fèi)。因此，開發(fā)商建房時(shí)，必須要知曉此處用戶的消費(fèi)能力、居住需求偏好，同時(shí)還要有客戶資源，以便進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營。

陳澤帥稱，鏈家研究院有龐大的客戶群體，在鏈家看房的客戶中，有22%的客戶看二手房的同時(shí)也會(huì)去看新房。因此，對(duì)于鏈家的新房銷售市場(chǎng)來說，可以用同樣的大數(shù)據(jù)技術(shù)為客戶匹配合適的新房，為開發(fā)商提供更多的客戶資源。

為了給政府、企業(yè)等相關(guān)部門提供直通的數(shù)據(jù)，鏈家研究院還會(huì)做行業(yè)報(bào)告，幫助對(duì)方做調(diào)控和決策。

“鏈家研究院更像一個(gè)超前的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，在探索整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的未來。雖然目前鏈家的體量已經(jīng)很大了，但我們還在沉淀和積累，未來的鏈家一定是大數(shù)據(jù)公司。如果能夠被社會(huì)認(rèn)可，被客戶認(rèn)可，上市不是不可能的事，這是我們的目標(biāo)。”陳澤帥說。（本文記者春夏微信：1101862984）

來源：數(shù)據(jù)猿

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