大數(shù)據(jù)揭中國(guó)樓市瘋漲的真相

大數(shù)據(jù) 樓市房?jī)r(jià) 貸款

大數(shù)據(jù)觀察 | 2016-09-02 11:00

【數(shù)據(jù)猿導(dǎo)讀】繼去年末、今年年初的一輪瘋漲之后，一線城市剛剛平穩(wěn)的房?jī)r(jià)，突然又在夏末時(shí)節(jié)躁動(dòng)起來。今年以來，全國(guó)各地區(qū)地王頻出。這背后是居民對(duì)買房持續(xù)的熱情？還是炒作呢

繼去年末、今年年初的一輪瘋漲之后，一線城市剛剛平穩(wěn)的房?jī)r(jià)，突然又在夏末時(shí)節(jié)躁動(dòng)起來。今年以來，全國(guó)各地區(qū)地王頻出。

2016年8月17日，國(guó)內(nèi)最貴“高價(jià)地”在上海誕生。閩系房企融信地產(chǎn)以110.1億元的成交價(jià)格拿下上海靜安區(qū)某地塊。

根據(jù)易居研究，今年1-6月份，上海土地成交均價(jià)14106元/平方米，同比增長(zhǎng)85.4%，土地成交價(jià)格創(chuàng)歷史新高。

地王頻出背后，是居民對(duì)買房持續(xù)的熱情。

以上海為例，8月新房成交量再創(chuàng)新高，單月成交量超過180萬平方米，達(dá)到年內(nèi)第二高位，僅次于3月，同時(shí)創(chuàng)下自2008年以來新房市場(chǎng)成交量9年同期新高。

騰訊財(cái)經(jīng)梳理了相關(guān)的數(shù)據(jù)，試圖來揭開此次中國(guó)樓市瘋漲的真相。

現(xiàn)在對(duì)于實(shí)體企業(yè)來說，受產(chǎn)能過剩和經(jīng)濟(jì)下行、成本上升這幾大的因素的影響，很多行業(yè)的利潤(rùn)率正在快速下行，且投資風(fēng)險(xiǎn)卻在快速上升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)率為5.67%。去年股災(zāi)之后，以被動(dòng)投資的指數(shù)基金—滬深300ETF為例，今年以來的投資回報(bào)率為-7%。

相對(duì)工業(yè)企業(yè)的不景氣，房地產(chǎn)依然保持高速增長(zhǎng)。2016年上半年，120家上市房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)率為8.1%。

在金融產(chǎn)品上，房地產(chǎn)的收益率也相對(duì)較高。7月，金融類產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率為6.21%;工商企業(yè)類產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率為6.94%;基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類產(chǎn)品的收益為6.74%;房地產(chǎn)類產(chǎn)品平均收益率為7.62%，是除其他類產(chǎn)品外，收益高于7%的唯一品種。

正因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)、股市的投資回報(bào)不及預(yù)期，手握資金的機(jī)構(gòu)，無論是企業(yè)還是金融機(jī)構(gòu)，都找不到好的投資去處，房地產(chǎn)此時(shí)成立一個(gè)比較好的標(biāo)的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79881億元，同比增長(zhǎng)15.3%。固定資產(chǎn)投資到位資金336169億元，同比增長(zhǎng)7.5%。

央行數(shù)據(jù)顯示，7月份M1同比增長(zhǎng)25.4%，為2010年6月以來最高，M1與M2“剪刀差”進(jìn)一步擴(kuò)大到15.2個(gè)百分點(diǎn)。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，從7月國(guó)內(nèi)商品房的銷售情況來看，樓市高溫并未消散，以致于居民定期存款向企業(yè)活期轉(zhuǎn)化的現(xiàn)象依然存在，進(jìn)而推動(dòng)M2內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化，使得M1與M2增速差背離增大。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月新增信貸4636億元。從貸款結(jié)構(gòu)看，新增貸款4636億元中的4575億元都是新增住戶部門貸款，與之相對(duì)的是非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款減少26億元，這是近十年以來企業(yè)貸款首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。住房按揭貸款成為7月新增人民幣貸款的唯一主力。

目前各大銀行都公布了半年業(yè)績(jī)。披露半年報(bào)的A股16家上市銀行里，僅僅6個(gè)月時(shí)間，就有6家銀行的個(gè)人房貸余額增長(zhǎng)超過20%，其中民生銀行的增幅達(dá)70.42%。

根據(jù)融360數(shù)據(jù)，2016年上半年整個(gè)商業(yè)銀行平均按揭利率在基準(zhǔn)利率不變條件下，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低，最新平均水平僅為為4.48%，最新優(yōu)惠利率覆蓋范圍創(chuàng)歷史新高85.31%。在其監(jiān)測(cè)的全國(guó)532家銀行中，提供9折優(yōu)惠利率的銀行有212家，占比39.85%;提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有155家，占比29.14%。

對(duì)中國(guó)居民房貸余額持續(xù)上升，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債報(bào)告顯示，在結(jié)構(gòu)上，2015年末居民部門的杠桿率為39.9%，比2014年增加3.5個(gè)百分點(diǎn)，而2014年較2013年僅增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，表明居民部門加杠桿的趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。盡管就國(guó)際比較來看，居民部門加杠桿還有較大空間，但這應(yīng)該是在不斷發(fā)展資本市場(chǎng)和逐步完善社會(huì)保障體系基礎(chǔ)上的一個(gè)漸進(jìn)的過程，需謹(jǐn)慎為之。

中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)“十三五”規(guī)劃專家委員會(huì)委員巴曙松在最近的公開演講中也表示，中國(guó)的居民杠桿率近年來增長(zhǎng)非?？臁Ｋo出的數(shù)據(jù)顯示，從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)超過43%，到44%。

巴曙松認(rèn)為，中國(guó)在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達(dá)0.46，已經(jīng)超過日本的泡沫時(shí)期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的水平，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的水平。

來源：大數(shù)據(jù)觀察

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