北京房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)報告：居民還貸壓力大，平均還貸額度151萬元

房地產(chǎn) 大數(shù)據(jù)報告貸款購房

王小嬙 | 2016-04-26 16:51

【數(shù)據(jù)猿導(dǎo)讀】從整體來看，從2010至今，北京市場交易量呈現(xiàn)出“W”型，交易量處于持續(xù)上行階段。其中，房價年均增長率達16.7%，首置成交占比為非首置3倍；購房主力軍也越來越趨于年輕化

北京房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)報告：居民還貸壓力大，平均還貸額度151萬元

市場仍高位運行

1、交易量處于持續(xù)上行階段

從2010至今，北京市場交易量呈現(xiàn)出“W”型，2010年，受國十一條收緊政策影響，成交量高位運行;2013年，受“國五條”政策影響，成交量達到頂峰;2014年受經(jīng)濟下行影響，房地產(chǎn)市場降溫，交易量下滑;2015年，政策持續(xù)寬松，致成交量穩(wěn)步上行，年均交易量(1.7萬套)趕超2010年(1.6萬套)，創(chuàng)歷史新高。

此外，隨著土地的稀缺，北京房地產(chǎn)市場已然進入存量房時代，自2010年以來，北京二手房成交量均高于新建住宅，進入2016年，北京二手住宅的成交量達到新建住宅交易量的3倍。數(shù)據(jù)顯示，2010年至2015年底，北京二手住宅共成交92.3萬套，商品住宅共成交58.4萬套。

2、房價年均增長率達16.7%

縱觀價格指數(shù)走勢圖可以看出，北京房價呈現(xiàn)周期的變化，總體呈現(xiàn)調(diào)→降→撫→漲的態(tài)勢，2010年調(diào)控收緊至2012年房價下行，于是政府開始降息救市，到2013年房價大幅上漲，2014年起又經(jīng)歷下一輪的調(diào)控。從租金指數(shù)走勢來看，租金的變動表現(xiàn)稍微平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大漲大跌的局面，主要是由于租賃市場是住房真實需求的體現(xiàn)，存在的投機性較小。

數(shù)據(jù)顯示，2010年至2015年，房價上漲100%，年均增長率為16.7%;房租上漲76.4%，年均增長率為12.7%。租金價格的年均增長率均高于2010-2014年北京職工工資年均漲幅10.8%。

誰在買房，租房?

1、首置成交占比為非首置3倍

自930新政以來，利好改善性需求的政策逐漸入市，催化了改善性需求的釋放。從下圖看，對二手房的影響不大，雖然非首置購房的比例小幅微升，但首次購房的人數(shù)仍是非首置的三倍，剛需仍是市場交易的主力軍。

2、60-90㎡成交占比維持在35%左右

從面積上看，近一年以來，60-90㎡的剛需戶型仍占總成交量的35%左右，其次為60㎡以下的交易量占比，也就是說，90㎡以下的戶型仍受市場歡迎，一定程度上說明由于過高的單價，居民只能選擇小戶型解決當前的住房問題，剛需仍是市場主力。

3、購房主力為新北京居民

從購房人的性質(zhì)來看，近一年來，老北京人購房占比維持在35%左右，而本市居民的購房占比維持在77%左右，也就是說新北京人群的購房占比維持在42%左右，該占比已經(jīng)大于老北京人群的購房占比。

新北京人由于解決了北京戶口，定居北京的可能性極大，而定居首要解決的生活問題就是住房問題，隨著人口的不斷涌入，新北京人已經(jīng)成為北京購房人群的主力軍。

4、購房人群年輕化

2015年，北京購房人群年齡年輕化，平均年齡為34歲，與2014年相比減小1歲;從購房年齡的分布看，購房年齡主要集中在26-40歲之間，占總成交量76.2%。該年齡段的人口面臨組建家庭的重任，隨著工作收入的逐漸增加，購買力逐漸增強，住房需求較為強烈。

5、租房人群偏好近郊區(qū)域

由于北京購房門檻較高，因此外來人口普遍利用租房滿足住房需求，據(jù)統(tǒng)計，2015外省人口的租賃占比為45%，占租賃總?cè)丝诘囊话?。根?jù)云房數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年平均每套租金為4260元/月，其中，一居每套租金3589元/月，二居每套租金4292元/月，三居每套租金5954元/月，租一套房相當于普通職工一個月的工資。

從外省人口租賃人群集中的片區(qū)來看，由于市區(qū)的高租金，居民普遍選擇交通方便的近郊區(qū)域，例如，北苑，回龍觀，天通苑。

居民住房壓力如何?

1、北京房價收入比偏離合理區(qū)間

房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是用來衡量消費者對房產(chǎn)的實際購買能力。房價收入比值越大，住房壓力越大。根據(jù)我國的實際情況，按照國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)進行整理計算和跟蹤比較，我們認為全國城鎮(zhèn)房價收入比保持在6-8屬合理區(qū)間，并根據(jù)2015年住宅成交均價*30(城鎮(zhèn)人均住房面積)/當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入計算房價收入比。

整體來看，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，仍然屬于在6-8的合理區(qū)間。然而，2015年，北京房價是收入的25.3倍，嚴重偏離房價收入比的合理區(qū)間，生活在北京的居民仍存在較大的購房壓力。

備注：房價收入比=2015年住宅成交均價*30(城鎮(zhèn)人均住房面積)/當年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

2、低收入居民僅能承受市場租金的37%

近年來，北京租金水平直線上揚，居民收入的上漲幅度低于房價上漲的幅度，多數(shù)中低收入者付完房租僅夠溫飽。整體來看，北京市居民承受租金的能力較低，僅中高等收入及高等收入家庭對房租的承受能力大于全市平均水平。低收入及中低收入的家庭，其收入僅能承受平均租金的37%，55%。

3、居民還貸壓力大，平均還貸額度151萬元

北京作為中國首都，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引了大量的外地人來京就業(yè)，導(dǎo)致房價的攀升。2015年，北京居民全款買房的占比僅占17.8%，此外，居民的貸款壓力集中在100-200W之間，平均還貸額度為151萬元，按照最新基準利率(4.9%)，貸款年限30年計算，月均還款額度為8014元，全年還款96168元，是2015年北京城鎮(zhèn)居民的可支配收入(27635元)3.5倍?？梢?，居民的平均還貸壓力大，住房已經(jīng)成為居民奮斗的首要目標。

4、二環(huán)內(nèi)買60㎡的房屋需月還款額過萬

從環(huán)線的數(shù)據(jù)來看，二環(huán)內(nèi)買60㎡的房屋，按照首付比例30%，貸款年限30年計算，月均還款額需達到12046元，按照經(jīng)驗，收入是還款額的2倍才能滿足居民的基本生活，那么，月收入需達到24092元，然而，一般京城的工薪階層，月收入過萬的可能性極小。

市場潛在住房需求有多大?

1、城鎮(zhèn)居民家庭租賃房屋占比為20%

根據(jù)統(tǒng)計局2015年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，2014年城鎮(zhèn)居民家庭租賃房屋的占比為20%，按照2014年城鎮(zhèn)人口1685.9萬人計算，2014年城鎮(zhèn)居民租賃人口為337.2萬人，這個數(shù)量相當于整個朝陽區(qū)常住人口水平，租賃需求仍較為龐大。

2、常住外來人口占比接近4成

由于北京購房門檻高，外來居民來北京置業(yè)只能選擇租房來滿足住房需求，等收入達到一定水平及滿足購房資格后，再選擇購房。

根據(jù)統(tǒng)計局2015年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，近十年以來，北京常住外來人口呈直線上升的趨勢，2005-2015年年均外來人口增長率達12.9%。至2014年，北京常住外來人口818.7萬人，占常住總?cè)丝诘?8%。

3、常住人口年齡集中段正處于購房階段

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北京常住人口的的年齡段集中在20-44歲之間，占總?cè)丝诘?8.7%，按照常住人口的總量2151.6萬人計算，集中在20-44歲之間的人口為1047.8萬人。購房年齡集中在26-40歲之間，與常住人口年齡集中區(qū)間高度重合，再次印證了市場需求的龐大。

云房發(fā)聲

綜上所述，是誰在支撐著北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展呢?答案是中青年群體，這部分群體由于面臨組建家庭的重任，丈母娘壓力，孩子上學(xué)的壓力等，購房需求較為強烈。但是，他們處于事業(yè)起步及初步發(fā)展期，房價承受能力較為薄弱，北京的高房價，高租金讓大多數(shù)青年人感嘆，買不起也租不起，住房壓力極大，部分青年人群付完房租僅夠溫飽。

然而，這部分人的群體特征是有夢想，有思想，有上進心，正在通往實現(xiàn)自我價值的道路，在整個社會中起到主力軍的作用。俗話說，青年興則國家興，青年強則國家強。

所以，讓我們向生活在北京的中青年致敬，他們不僅面臨工作的壓力，還面臨住房的壓力，要不是為了心中的夢想，又有誰愿意生活的這么累呢?

來源：云房資訊

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